【胜诉案例】出租房漏水谁来负责？紫乾律师为承租人维权-北京紫乾律师事务所

【胜诉案例】出租房漏水谁来负责？紫乾律师为承租人维权

2023-09-25

案情简介

2022年7月13日，邹某、马某及北京某中介公司签订《房屋租赁合同》，合同约定邹某将其在北京某小区的房屋租赁给马某居住。2023年1月某日夜间，该房屋厨房上水管连接处崩开，导致自来水泄入屋内，又渗漏至楼下房屋，致楼下邻居房屋及财产受损。邻居发现后，通知物业关闭截门，并报警。警察出警后进入该出租房屋，查清了泄水原因。其后，邹某与该邻居商定赔偿其损失8000元。

邹某认为应由承租人马某承担出租房屋泡水损失、赔偿邻居的经济损失并承担本案诉讼费鉴定费等，以房屋租赁合同纠纷诉至法院，后当庭变更为以侵权法律关系向马某主张赔偿。马某认为自己不应承担赔偿责任，因此找到北京紫乾律师事务所为其辩护。

紫乾律所律师团队王焱律师接受委托人委托后，与委托人积极沟通案件事实，梳理案件法律关系，最终法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

办案思路

紫乾律师分析认为，本案系租赁期间因水管漏水造成出租房屋楼下房屋受损引起的财产损害赔偿纠纷，争议焦点为赔偿责任应由出租人承担还是承租人承担。

根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”。邹某作为原告应对其主张承担举证责任，应举证证明马某实施了侵权行为，且该行为造成了其诉请中的损失。

民法典规定“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失”“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外”。《商品房屋租赁管理办法》规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。马某在承租期间，应只在其未合理注意或未正当使用租赁物及设备造成他人财产损失的过错范围内承担赔偿责任。

紫乾律师通过梳理案件材料发现：首先，本案多方证据显示漏水系厨房上水管连接处崩开，本身是房屋自身原因导致，马某一直合理使用房屋，并未蓄意破坏也未使用不当，且漏水后积极配合原告及邻居止损，阻止损失扩大。其次，漏水点位于厨房上下水处，平时被木板包围，不能及时发现的原因不能归责于被告，而且按照正常生活习惯，漏水时间为凌晨1点，多数人此时已经进入熟睡状态，无法苛责马某及时发现。第三，原告也未对其提出的损失赔偿提供合理证据，其与邻居达成的8000元赔付费用系其自行和解，无正规第三方评估，也无支付凭证证明其已支出该赔偿。

因此，在此次自来水泄漏事件中，承租人马某并无过错，不应当承担侵权责任。

律师建议

因房屋漏水造成侵权的，需要根据漏水原因判断由谁承担侵权责任。在房屋出租期间，出租人应对出租房屋及时检查维修，保证房屋及相应设施在交付房屋及租赁期内均处于适租状态，对出租房屋及相应设施的质量及使用耐久度进行充分检查和考量，对使用过久的设施应当及时更换。承租人在承租期间要合理、正确使用租赁物及设施，租赁期间也应尽到合理的注意义务，第一时间通知出租人，发生漏水等情况时，通过录音录像等形式留存好证据，并采取必要的措施避免损失扩大。

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